Продажа квартиры у метро Звёздная за 13 миллионов рублей

Что продавали и с какими сложностями столкнулись

В конце мая я начал работу с однокомнатной квартирой у метро «Звёздная». Собственники приобрели её с использованием семейной ипотеки Сбербанка. На момент продажи сохранялось ипотечное обременение, остаток долга превышал 9 миллионов рублей.

Ремонт собственники выполнили сами. Пока в квартире стояла мебель, отделка выглядела уютнее. После её вывоза стали заметнее недочёты, а индивидуальный декор на стенах подходил далеко не каждому покупателю. Это отражалось на обратной связи: люди сравнивали квартиру с вариантами, где ремонт их устраивал больше.

Первый покупатель отказался в день сделки

После седьмого показа появился покупатель, который уже видел квартиру раньше. Он хотел её приобрести, но сначала должен был продать собственную недвижимость в другом городе.

Мы подписали предварительный договор, покупатель внёс 150 тысяч рублей задатка. Срок ожидания составил месяц. Затем у него возникли сложности со снятием обременения по собственной квартире, и стороны подписали дополнительное соглашение о продлении ещё на три недели.

За три часа до назначенной сделки он сообщил, что не придёт: из-за семейных обстоятельств решил отказаться от покупки. После обсуждения стороны письменно согласовали прекращение сделки. Задаток остался у продавца, и мы вернулись к поиску покупателя.

После возвращения в продажу предложений долго не было

В середине августа показы возобновились. Мы провели ещё больше десяти встреч, но реального предложения по цене не получали. За время ожидания первого покупателя изменился набор конкурирующих объектов: покупатели находили варианты с более подходящими отделкой и площадью.

Я собирал обратную связь после показов и обсуждал её с собственниками. Проблема была ощутимой: люди доходили до просмотра, но не переходили к переговорам. На этом этапе я рекомендовал пересмотреть цену.

Как оценили вариант с арендой

Собственники рассматривали возможность снять квартиру с продажи и сдавать её. По их оценке, общие затраты на покупку, ипотечные проценты и ремонт превысили 14 миллионов рублей, поэтому снижать ожидания было непросто.

Я сравнил доступные на тот момент предложения аренды. Ориентир для нашего объекта составлял около 45 тысяч рублей в месяц. При ипотечном платеже около 60 тысяч ежемесячная доплата из собственных средств получалась примерно 15 тысяч рублей, ещё до остальных расходов. Кроме того, квартиру требовалось доукомплектовать.

После обсуждения собственники решили продолжить продажу. Мы установили цену 13,3 миллиона рублей. Появились покупатели, готовые обсуждать конкретные условия.

С новым покупателем согласовывали условия неделю

Квартиру посмотрел молодой человек, затем пришёл со своим отцом, который предоставлял деньги на покупку. Семья первоначально хотела провести несколько покупок одновременно и предложила подождать полтора-два месяца. После предыдущего отказа мы не были готовы снова соглашаться на такое ожидание.

Далее в проекте договора наш юрист допустил техническую ошибку. Её заметила сторона покупателя. Ошибку требовалось исправить, а покупателям — убедиться, что остальные условия проверены. Они подключили своего юриста, и согласование продолжилось.

Мы обсуждали стоимость, сроки и состав имущества. В итоге согласовали 13 миллионов рублей за квартиру. Холодильник и посудомоечную машину покупатели дополнительно приобретали за 40 тысяч рублей.

Задаток на этом этапе так и не внесли, поэтому я продолжал показы квартиры. После подтверждения готовности сторон мы вышли на сделку в пятницу, в отделении Сбербанка по просьбе покупателя. Встреча в банке заняла около двух с половиной часов. Сделка состоялась.

Результат сделки в цифрах

Мой вывод из этой продажи

В этой продаже пришлось пересмотреть цену, пережить отказ покупателя и исправить ошибку с нашей стороны. Я продолжал собирать обратную связь, обсуждать цифры с собственниками и согласовывать условия сделки.

Особенно важным оказался расчёт альтернативы. Пока продавцы сравнивали цену только со своими вложениями, снижение выглядело потерей. Когда мы посчитали аренду и ежемесячную доплату, стало проще выбрать следующий шаг.

Планируете продажу квартиры в Санкт-Петербурге? Пришлите ссылку на объект или его основные параметры. Обсудим цену, подготовку и возможные сложности до выхода на сделку.